財務・会計
定義
DSCRは、不動産または事業が営業利益から債務返済をカバーする能力を測定します。DSCR = 純営業利益 ÷ 総債務返済額。1.0を超えるDSCRは収益が債務支払いを超えることを意味し、1.0未満は収益が不十分であることを意味します。貸し手は通常、商業用不動産ローンに対してDSCR 1.20〜1.25倍以上を要求します。
商業用不動産では：DSCR = NOI（純営業利益）÷ 年間債務返済額。NOI = 総賃料収入 − 運営費（債務返済を除く）。年間債務返済額 = 年間の元本 + 利息の支払い。DSCRが1.25ということは、物件が債務カバーに必要な収益の25%以上を生み出しており、空室率や費用増加に対するクッションを提供することを意味します。貸し手はDSCRを主要な引き受け指標として使用します：ほとんどの商業用住宅ローンは1.20〜1.30倍を要求します。ビジネスローンでは、貸し手はEBITDAまたはキャッシュフローを使用してDSCRを計算します：DSCR = EBITDA ÷ 債務返済。低いDSCRは物件または事業がサポートできる借入額を制限します。投資家はNOI（より高い賃料、低い空室率、費用管理を通じて）を最適化してDSCRを改善し、より高いレバレッジを引き出します。
DSCRは物件または事業でどれだけのファイナンスを得ることができるかを決定します。貸し手にアプローチする前にDSCRを理解することで、資本構造を最適化し、目標レバレッジの資格がある物件を特定し、引き受けプロセスでの驚きを回避できます。財務アドバイザーや不動産コンサルタントはシナリオ全体でDSCRをモデリングし、貸し手の要件を満たす取引の構造化を支援できます。